Las arras penitenciales permiten a comprador y vendedor desistir de una compraventa bajo una consecuencia económica pactada: el comprador pierde la cantidad entregada y el vendedor devuelve el doble. No basta con llamar “arras” a una señal; el contrato debe expresar claramente que se trata de arras penitenciales y explicar el desistimiento.
Qué son las arras penitenciales
El artículo 1454 del Código Civil contempla que, si mediaron arras o señal en la compraventa, el contrato puede rescindirse perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor. En la práctica, importa el contenido completo del documento y la intención inequívoca de las partes. Si no se pacta con claridad el derecho a desistir, la señal podría tener otra función y las consecuencias ser distintas.
¿Cuánto dinero se entrega?
La ley no fija un porcentaje obligatorio para todas las operaciones. La cantidad se negocia y debe ser razonable para ambas partes. Algunas operaciones usan una señal calculada como porcentaje del precio, pero no es una tarifa legal ni una recomendación universal. Valora tu capacidad de asumir la pérdida y evita entregar dinero sin contrato, recibo y verificación de la titularidad del vendedor.
Qué debe decir el contrato de arras
- Identidad y capacidad de compradores y vendedores.
- Descripción registral y catastral del inmueble, anexos incluidos y situación de ocupación.
- Precio total, calendario de pagos y cantidad entregada como arras.
- Cláusula expresa de que son penitenciales y qué consecuencia tiene desistir cada parte.
- Fecha límite para otorgar escritura y condiciones para completar la compraventa.
- Quién asume cargas, cancelación de hipoteca, gastos e impuestos que correspondan.
- Cómo se acredita una comunicación de desistimiento y a quién se remite.
Qué ocurre si alguien cancela
Si desiste el comprador
Si el pacto es válido y se ejercita conforme a lo escrito, el comprador normalmente pierde la suma entregada. No presupongas que una hipoteca no concedida permite recuperar el dinero: esa protección debe incluirse como condición suspensiva clara, con plazo, prueba exigida y forma de devolución.
Si desiste el vendedor
Cuando las arras penitenciales están bien pactadas, el vendedor debe devolver el doble de la cantidad recibida para desistir. Si el problema no es un desistimiento libre sino un incumplimiento, pueden entrar en juego otras acciones y daños; la calificación depende del contrato y los hechos.
Arras penitenciales, confirmatorias y penales
Las arras confirmatorias acreditan o anticipan parte del precio, pero no necesariamente conceden derecho a desistir. Las penales fijan una consecuencia por incumplimiento y pueden coexistir con la exigencia de cumplimiento si así se pacta y resulta jurídicamente válido. Por eso, la etiqueta no basta: revisa la redacción y pide una explicación profesional antes de firmar.
Antes de pagar la señal
- Obtén una nota simple actualizada y comprueba quién puede vender.
- Define qué pasa si la tasación o financiación no permiten completar la compra.
- Verifica cargas, deudas de comunidad, ocupación y documentación urbanística.
- Comprueba que quien recibe el dinero está autorizado y conserva justificante bancario.
- Lee plazos, prórrogas y medios de notificación; no confíes en acuerdos verbales.
Preguntas frecuentes
¿Las arras siempre son del 10 %?
No. No existe un porcentaje general obligatorio. La cuantía se negocia y conviene adecuarla al precio, el calendario y los riesgos asumidos.
¿Puedo recuperar las arras si el banco deniega la hipoteca?
Solo si el contrato o la normativa aplicable lo permiten. Incluye una condición de financiación precisa antes de pagar y solicita revisión legal independiente.
Conclusión
Las arras penitenciales ofrecen una salida pactada, pero pueden implicar perder una suma relevante o devolverla duplicada. Define por escrito tipo de arras, cantidad, plazos y condición de financiación. Consulta el artículo 1454 del Código Civil en el BOE y pide asesoramiento antes de comprometer el dinero. Esta guía es informativa, no asesoramiento jurídico.