El porcentaje de ahorro para comprar una vivienda con hipoteca no se limita a la entrada. También debes cubrir impuestos, gastos de compraventa y mantener una reserva para imprevistos. La cantidad final depende del precio, tasación, financiación aprobada, comunidad autónoma y tipo de inmueble.
Las tres partes del ahorro inicial
- Parte del precio no financiada: diferencia entre el precio y el préstamo aprobado.
- Impuestos y formalización: ITP en muchas viviendas usadas, o IVA y AJD en determinadas viviendas nuevas; además de notaría y Registro de la compra.
- Reserva personal: dinero para mudanza, suministros, mantenimiento, reparaciones y meses de menor ingreso.
Por qué no basta con asumir una hipoteca del 80 %
La financiación no está garantizada por una cifra estándar. La entidad decide cuánto presta según solvencia, tasación, garantías y política de riesgos. Puede comparar el préstamo con el precio o con el valor de tasación conforme a su criterio. Si el importe concedido queda por debajo de lo previsto, necesitarás más fondos propios o renegociar la operación.
Ejemplo orientativo de cálculo
Supón, solo para ilustrar la cuenta, que una vivienda cuesta 200.000 € y una entidad aprobara 160.000 €. La diferencia del precio serían 40.000 €. A esa cifra habría que sumar el impuesto aplicable, gastos de compraventa y otros desembolsos. El ejemplo no supone que el banco conceda el 80 % ni estima un impuesto concreto: ambos dependen del caso y de la comunidad autónoma.
Cómo estimar tu ahorro necesario
- Solicita una estimación de financiación con tus ingresos y deudas reales.
- Comprueba el impuesto de compra en la administración tributaria autonómica.
- Pide presupuestos de notaría, Registro, tasación y servicios que contratarás.
- Añade reformas, mudanza, altas de suministros y costes de comunidad.
- Reserva un fondo de emergencia separado de la entrada.
- Repite el cálculo si la tasación es inferior al precio o cambia el tipo de inmueble.
Qué puede reducir o aumentar la cantidad
El ahorro requerido puede cambiar por una ayuda o aval público vigente, un tipo impositivo reducido para determinados compradores, el estado de la vivienda, la existencia de cargas o reformas y la financiación aprobada. Los avales pueden facilitar estudiar una parte mayor del precio, pero no cubren automáticamente impuestos y gastos ni eliminan la deuda. Verifica siempre requisitos, disponibilidad y compatibilidad.
Errores de presupuesto que conviene evitar
- Usar todos los ahorros para la entrada y no guardar liquidez.
- Calcular impuestos con una tasa encontrada para otra comunidad autónoma.
- Confundir precio de compra con valor de tasación.
- Dar por aprobada la hipoteca antes de recibir la oferta formal.
- Olvidar gastos recurrentes de propiedad, seguro, IBI y comunidad.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar sin ahorros?
Es difícil porque hay costes e imprevistos que suelen quedar fuera de la hipoteca. Algunas opciones de financiación elevada o ayudas pueden existir, pero deben evaluarse con sus requisitos y riesgos.
¿Debo dejar dinero después de firmar?
Sí, conviene planificar una reserva. Una vivienda puede requerir reparaciones, equipamiento o pagos extraordinarios poco después de la compra.
Conclusión
Calcula el ahorro como suma de entrada, impuestos y gastos, más una reserva independiente. Pide simulaciones y verifica el impuesto en la comunidad donde compras. Las condiciones financieras varían; revisa la información de consumidor del Banco de España antes de comprometerte.