Al comprar una vivienda de segunda mano, el precio anunciado no es el coste total. Debes reservar dinero para el impuesto de transmisiones patrimoniales, notaría, Registro, posibles comprobaciones técnicas y, si financias, los gastos asociados a la hipoteca que correspondan a cada parte.
El importe exacto depende del precio, la comunidad autónoma, las circunstancias personales, el inmueble y el tipo de financiación. Usa esta guía para preparar partidas y confirma los tipos vigentes con la administración tributaria autonómica antes de firmar.
Impuesto principal: ITP en la vivienda usada
La compraventa de una vivienda usada suele tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), gestionado por la comunidad autónoma. El tipo general y los tipos reducidos varían territorialmente y pueden depender de edad, discapacidad, familia numerosa, vivienda habitual, valor u otros requisitos. No calcules el impuesto aplicando una tasa nacional única: comprueba la normativa regional y el plazo de autoliquidación.
La base imponible puede no coincidir con el precio si existe un valor de referencia catastral aplicable. Contrasta el valor vigente y las reglas de la comunidad autónoma; si crees que no refleja el inmueble, pide asesoramiento sobre cómo documentar una discrepancia.
Notaría, Registro y gestoría
La escritura pública permite formalizar la transmisión y facilita su inscripción. Los honorarios notariales se calculan con arancel y características del documento; la inscripción registral también tiene arancel. Pide una previsión desglosada y distingue la escritura de compraventa de la escritura del préstamo hipotecario.
Quién paga cada partida
El reparto puede depender de la ley y de lo pactado válidamente. El comprador suele asumir el ITP y la inscripción de su adquisición; en una hipoteca sujeta a la Ley 5/2019, el banco soporta determinados gastos de formalización del préstamo, mientras que la tasación corresponde al prestatario salvo pacto o producto distinto. Comprueba siempre la oferta y la factura: no mezcles los costes de compra con los del préstamo.
Otros gastos que conviene presupuestar
- Nota simple y revisión registral para conocer titularidad y cargas.
- Inspección técnica independiente, especialmente en edificios antiguos o con reformas.
- Certificado energético, cédula o documentos de habitabilidad exigibles en la zona.
- Honorarios de asesoría, abogado o gestoría si contratas estos servicios.
- Comisión inmobiliaria únicamente si te corresponde según el encargo y el contrato.
- Seguro, mudanza, altas de suministros y posibles obras tras la entrega.
- Ahorro no financiado: la entidad puede prestar menos que el precio y exige solvencia suficiente.
Ejemplo de presupuesto sin inventar una tasa
Para ordenar las cuentas, crea una hoja con el precio, el ITP calculado con la regla autonómica, notaría, Registro, tasación si solicitas hipoteca, asesoramiento opcional, mudanza y una reserva para reparaciones. Anota junto a cada cifra su fuente, fecha y quién la paga. Deja margen para diferencias entre el coste estimado y la liquidación definitiva.
Comprobaciones antes de entregar una señal
- Solicita nota simple actualizada y verifica propietario, hipotecas, embargos y servidumbres.
- Revisa actas y certificado de deudas de la comunidad de propietarios.
- Comprueba catastro, superficie, situación urbanística y documentación de reformas.
- Confirma financiación, calendario de pagos y condiciones de las arras.
- Revisa ocupación, estado de conservación y fecha de entrega de llaves.
Preguntas frecuentes
¿La vivienda usada paga IVA?
En una transmisión ordinaria de segunda mano entre particulares, normalmente el impuesto principal es el ITP y no el IVA. Hay excepciones según quién vende y la naturaleza de la operación; solicita confirmación fiscal si se trata de una operación empresarial o especial.
¿Cuánto dinero debo tener ahorrado?
No hay un porcentaje único que sirva para todos. Calcula la parte del precio no financiada más los impuestos y costes de compra, y conserva un fondo para imprevistos. La concesión hipotecaria depende de la evaluación individual del banco.
Conclusión
El presupuesto de una vivienda usada debe incluir ITP autonómico, formalización de compraventa y gastos prácticos, además de separar los costes propios de la hipoteca. Contrasta el impuesto con la administración tributaria de tu comunidad y revisa fuentes oficiales como la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario. Contenido informativo: las cifras y obligaciones dependen del caso.