Comprar una vivienda nueva implica más gastos que el precio que aparece en el anuncio. Además de la entrada y, si la necesitas, la hipoteca, tendrás que prever impuestos, inscripción registral y otros costes de la operación.
La cifra final depende sobre todo del precio de compra, de la comunidad autónoma y de si financias la compra. En esta guía repasamos los principales gastos y trámites para que puedas preparar un presupuesto antes de firmar.
En resumen: en la compra de una vivienda nueva, el comprador suele pagar IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). También debe contar con gastos de notaría, Registro de la Propiedad y, en su caso, tasación y gestoría. El tipo de AJD y algunos requisitos dependen de la comunidad autónoma.
Qué se considera una vivienda nueva a efectos fiscales
A efectos habituales de la compraventa, se considera vivienda nueva la primera entrega realizada por el promotor una vez terminada la construcción. Si compras una vivienda a otra persona que ya la adquirió, normalmente se tratará de una vivienda usada y la tributación será distinta.
La distinción importa porque la compra de vivienda nueva suele tributar por IVA y AJD, mientras que la compra de segunda mano suele estar sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Hay situaciones particulares, por lo que conviene confirmar el tratamiento fiscal de la operación antes de entregar una señal o firmar.
Impuestos al comprar una vivienda nueva
IVA de la vivienda nueva
El tipo general de IVA aplicable a la compra de una vivienda nueva es, por regla general, el 10 % del precio. Para determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública puede aplicarse el tipo reducido del 4 %, siempre que se cumplan los requisitos legales correspondientes. La normativa y las condiciones pueden ser específicas para cada operación. Ley del IVA en el BOE
El IVA suele abonarse al promotor según el calendario de pagos acordado. Si compras sobre plano, revisa qué cantidades se pagan durante la construcción, cuándo se exige cada pago y cómo se documentan. Antes de transferir dinero, comprueba que el contrato identifica claramente la vivienda, el precio y los impuestos.
Ejemplo orientativo: si el precio de la vivienda es de 250.000 €, un IVA del 10 % supondría 25.000 €. El importe real dependerá del precio y de que la operación cumpla las condiciones para ese tipo impositivo.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)
En la compra de vivienda nueva también puede aplicarse el AJD por la escritura pública de compraventa. El tipo varía según la comunidad autónoma y puede haber tipos reducidos o bonificaciones para algunos compradores u operaciones.
Como orientación general, el Consejo General del Notariado indica un rango aproximado del 0,5 % al 1,5 %, pero no uses ese intervalo como sustituto del tipo vigente en tu comunidad. Comprueba la información de la administración tributaria autonómica y confirma la base imponible aplicable a tu caso. Información del Consejo General del Notariado
Ejemplo orientativo: sobre una base de 250.000 €, un tipo hipotético del 1 % equivaldría a 2.500 €. El porcentaje usado en este ejemplo no representa necesariamente el vigente en tu comunidad autónoma.
¿Se paga ITP al comprar una vivienda nueva?
En una compraventa típica de vivienda nueva realizada directamente por el promotor, la tributación suele incluir IVA y AJD. El ITP se asocia normalmente a la compra de vivienda usada. Como la calificación puede depender de cómo se estructure la operación, confirma el tratamiento con el notario, la administración tributaria o un profesional fiscal antes de firmar.
Otros gastos de la compraventa
Notaría
La escritura pública formaliza la compraventa y permite inscribirla en el Registro de la Propiedad. Los aranceles notariales están regulados, pero el importe depende, entre otros factores, del documento y de su extensión. También pueden existir costes por copias.
El reparto de gastos puede depender de lo pactado y de las reglas aplicables. El Notariado explica que, en defecto de pacto y con las particularidades legales correspondientes, los derechos notariales de la matriz pueden corresponder al vendedor, mientras que las copias solicitadas por el comprador corren a cargo de este. Pide un desglose antes de la firma.
Registro de la Propiedad
La inscripción registra el cambio de titularidad y ayuda a que la situación jurídica de la vivienda conste públicamente. El coste depende de los aranceles aplicables y de las características de la inscripción. Solicita una previsión al Registro o a la notaría que tramite la operación.
Gestoría
Puedes encargar a una gestoría la presentación de impuestos y otros trámites posteriores a la firma. Sus honorarios son distintos de los impuestos y aranceles oficiales. Pregunta qué gestiones incluye el presupuesto y cuáles tendrás que realizar por tu cuenta.
Tasación si solicitas hipoteca
Si necesitas una hipoteca, el banco puede requerir una tasación de la vivienda. La tasación es un gasto a prever por separado. Solicita el precio antes de contratarla y comprueba que la empresa tasadora cumple los requisitos aplicables.
Los gastos de la escritura del préstamo hipotecario no se deben confundir con los de la compraventa. Pide al banco un desglose de qué conceptos asume la entidad y cuáles, si los hay, corresponden al comprador. La regulación de los gastos hipotecarios es distinta de la de los gastos asociados a la escritura de compraventa.
Ejemplo de presupuesto para una vivienda de 250.000 €
La siguiente tabla ilustra algunos conceptos usando un supuesto de IVA del 10 % y un AJD hipotético del 1 %. No es una liquidación fiscal ni un presupuesto personalizado. El tipo real de AJD y la base aplicable deben verificarse en la comunidad autónoma correspondiente.
| Concepto | Ejemplo orientativo |
|---|---|
| Precio de la vivienda | 250.000 € |
| IVA al 10 % | 25.000 € |
| AJD hipotético al 1 % | 2.500 € |
| Notaría, Registro y trámites | Dependiente |
| Tasación, si hay hipoteca | Dependiente |
Con estos supuestos, el IVA y el AJD sumarían 27.500 €, además del precio de la vivienda y de los demás gastos. Si la operación cumple los requisitos para un tipo reducido de IVA o para una bonificación autonómica, el resultado podría cambiar.
Trámites habituales de la compra
Antes de firmar
- Revisa la documentación de la vivienda. Comprueba la identidad del promotor, la descripción del inmueble, sus anexos, la superficie y la fecha prevista de entrega.
- Lee el contrato y el calendario de pagos. Asegúrate de que el precio, el IVA, los plazos y las consecuencias de retrasos o cambios estén claramente indicados.
- Comprueba cómo se garantizan las cantidades anticipadas. Si compras sobre plano, pide información sobre las garantías y la cuenta en la que se ingresan los pagos.
- Calcula los impuestos de tu comunidad autónoma. Verifica el tipo vigente de AJD y si puedes acogerte a algún tipo reducido o bonificación.
- Prepara la financiación. Si solicitas hipoteca, compara las condiciones y reserva tiempo para revisar la documentación antes de la firma.
En la firma
En la notaría se formaliza la escritura de compraventa, se identifican las partes y se documentan el precio y los medios de pago. Si hay hipoteca, puede firmarse también su escritura, siguiendo el proceso de información precontractual previsto para estos préstamos.
Lee la escritura antes de firmar y pregunta por cualquier cláusula que no entiendas. El Consejo General del Notariado explica las comprobaciones y pasos relacionados con la compra de una vivienda en su guía para compradores.
Después de la firma
Tras la firma, hay que liquidar los impuestos dentro del plazo aplicable y presentar la escritura en el Registro de la Propiedad. Si has contratado una gestoría, confirma por escrito qué presentará y cuándo. Guarda justificantes de pagos, facturas, copias de la escritura y comunicaciones con el promotor.
Qué gastos conviene confirmar antes de comprar
Antes de comprometerte, solicita un desglose por escrito que separe:
- Precio de la vivienda y anexos, como garaje o trastero.
- IVA y forma de pago.
- AJD aplicable en tu comunidad autónoma.
- Notaría y copias.
- Registro de la Propiedad.
- Gestoría, si la contratas.
- Tasación y gastos vinculados a la hipoteca, si corresponde.
No te bases únicamente en una estimación genérica de “gastos de compra”. El coste puede cambiar por la comunidad autónoma, las características de la vivienda, el tipo de protección oficial y las condiciones de financiación.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de IVA por una vivienda nueva?
Como regla general, el IVA es del 10 % del precio de compra. Para ciertas viviendas protegidas puede aplicarse un tipo del 4 % si se cumplen las condiciones legales. Confirma el tipo con el promotor y revisa la normativa vigente.
¿El AJD es igual en toda España?
No. El tipo depende de la comunidad autónoma y pueden existir bonificaciones o tipos reducidos. Consulta la administración tributaria autonómica antes de calcular el presupuesto definitivo.
¿Tengo que pagar ITP por una vivienda nueva?
En una compra típica de primera entrega al promotor, lo habitual es pagar IVA y AJD. Las operaciones pueden tener particularidades; confirma el tratamiento fiscal de la tuya antes de firmar.
¿Cuánto dinero debo reservar además de la entrada?
No existe un porcentaje único válido para todas las compras. Calcula el IVA, el AJD de tu comunidad y los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación que realmente te correspondan. Pide presupuestos y confirma quién paga cada concepto.
Conclusión
Comprar una vivienda nueva requiere presupuestar más que el precio anunciado. El IVA suele ser el principal impuesto de la operación, pero el AJD puede variar por comunidad autónoma y también hay costes de firma, registro y, si pides financiación, tasación y trámites hipotecarios.
El paso más útil es preparar un desglose antes de firmar: confirma el tratamiento fiscal, solicita presupuestos y revisa el calendario de pagos. Así podrás estimar el dinero necesario para completar la compra con menos sorpresas.
Nota editorial: Información general para España, revisada el 6 de octubre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Los tipos y requisitos pueden cambiar y dependen de la operación y de la comunidad autónoma; verifica los datos con fuentes oficiales antes de tomar decisiones.